5 errori che costano caro
Scopri i 5 errori più comuni nella valutazione di un terreno edificabile. Come evitare un investimento sbagliato grazie a un’analisi preliminare.
Un buon investimento inizia molto prima del rogito
Quando si valuta l’acquisto di un terreno edificabile, la tentazione è quella di concentrarsi sui numeri: il prezzo, la superficie, l’indice edificatorio o il valore di mercato della zona.
Sono tutti elementi importanti ma nessuno di questi, preso da solo, è sufficiente per capire se effettivamente quello che abbiamo davanti sia un buon investimento.
La stima di un terreno edificabile, infatti, non è condizionata soltanto da quanto costa o da quanto è grande.
Dipende soprattutto da ciò che sarà possibile realizzare, dai tempi necessari per sviluppare il progetto e dalla sostenibilità economica dell’intervento.
Per questo motivo, una corretta valutazione del terreno edificabile non dovrebbe mai limitarsi all’aspetto economico, ma comprendere anche un’analisi tecnica, urbanistica e progettuale.
Ciononostante, ancora oggi molti investimenti risultano sbagliati o fallimentari perché influenzati da errori che potrebbero essere facilmente evitati grazie a una verifica preliminare.
In questo articolo, andiamo perciò a esaminare i 5 più frequenti.
Errore n.1 – Valutare il terreno solo in base al prezzo
Il prezzo è spesso il primo elemento che orienta una scelta. Ed è normale che sia così.
Il problema nasce però quando questo risulta essere l’unico criterio di valutazione.
Due terreni con lo stesso valore economico possono offrire opportunità completamente diverse. Allo stesso modo, un lotto apparentemente più costoso potrebbe rivelarsi un investimento migliore se consente uno sviluppo più semplice, tempi autorizzativi più rapidi o un progetto di maggiore valore.
Serve perciò ricordare che un terreno non è una semplice superficie da acquistare, ma è il punto di partenza di un’operazione immobiliare.
E il suo valore deve essere considerato nel contesto dell’intero investimento.
Errore n.2 – Fermarsi ai numeri senza leggere davvero il terreno
Molti investitori verificano la destinazione urbanistica, gli indici edificatori e la superficie realizzabile.
Si tratta di controlli indispensabili, certo, ma rappresentano soltanto una parte dell’analisi.
Un terreno racconta molto di più.
A incidere in modo significativo sul progetto sono infatti un insieme di fattori:
* vincoli paesaggistici;
* prescrizioni ambientali;
* servitù;
* fasce di rispetto;
* caratteristiche morfologiche;
* rapporto con il contesto.
La domanda da porsi dunque non dovrebbe essere soltanto “quanto posso costruire?”, ma piuttosto “che cosa posso costruire e a quali condizioni?”
Qui sta la differenza tra una semplice verifica urbanistica e una reale valutazione del potenziale edificatorio.
Errore n.3 – Non progettare prima di acquistare
C’è chi acquista un terreno e solo in un secondo momento inizia a sviluppare il progetto.
Questo è un errore che può costare caro perché, in realtà, dovrebbe accadere esattamente il contrario.
Prima ancora di acquistare è importante, infatti, verificare che il terreno sia realmente compatibile con l’intervento immaginato.
Una valutazione preliminare risulta perciò fondamentale perché permette di capire se gli obiettivi dell’investimento sono concretamente raggiungibili o se il progetto dovrà essere ripensato, ridimensionato o addirittura modificato.
Questa analisi consente di prendere decisioni più consapevoli e riduce sensibilmente il rischio di brutte sorprese durante le fasi successive.
Errore n.4 – Sottovalutare il costo reale dell’investimento
Il prezzo di acquisto rappresenta soltanto una parte del valore economico dell’operazione.
Un investimento immobiliare comprende molte altre variabili che spesso vengono considerate solo in una fase successiva.
A modificare in modo anche significativo il budget complessivo sono:
* opere di urbanizzazione;
* costi di costruzione;
* eventuali interventi geologici;
* oneri;
* opere accessorie;
* tempi autorizzativi;
* prescrizioni progettuali.
Valutare correttamente questi aspetti significa comprendere la reale sostenibilità economica dell’intervento e avere un quadro molto più preciso della redditività dell’investimento.
Errore n.5 – Comprare un terreno senza comprenderne il vero potenziale
Questo è probabilmente l’errore più importante.
Molto spesso si acquista un terreno valutandolo per come si presenta oggi, senza chiedersi ciò che potrebbe diventare domani.
Eppure il vero valore di un lotto non risiede nelle sue dimensioni o nella sua posizione, ma nel progetto che sarà in grado di ospitare.
Due terreni con la stessa superficie e con lo stesso prezzo possono generare risultati completamente diversi perché cambiano:
* il contesto;
* i vincoli;
* le possibilità edificatorie;
* la qualità dell’intervento che potranno accogliere.
In altre parole, non si acquista semplicemente un terreno.
Si acquista il potenziale edificatorio di un progetto.
Ed è proprio questo importante fattore che andrebbe analizzato prima di prendere qualsiasi decisione.
Il punto di vista IdealHabitat
Quando analizziamo un terreno non ci limitiamo a capire se questo rappresenta o meno una buona occasione.
Ci chiediamo quale progetto potrà realmente nascere in quel luogo.
Perché un buon investimento non si misura soltanto dal prezzo di acquisto, ma anche dalla capacità di trasformare un’opportunità in un progetto di valore.
Una buona valutazione guarda oltre il terreno
Una corretta valutazione del terreno edificabile mette insieme aspetti urbanistici, economici e progettuali.
Ciò significa analizzare contemporaneamente:
* il potenziale edificatorio;
* i vincoli presenti;
* la fattibilità urbanistica;
* i costi di sviluppo;
* gli scenari progettuali;
* la sostenibilità economica dell’intervento.
Solo considerando il terreno sotto tutti questi punti di vista è possibile comprendere il suo reale valore.
IH Synergy: analizzare prima di investire
Con IH Synergy, IdealHabitat affianca investitori e proprietari nella fase più delicata dell’operazione: quella che precede l’acquisto.
Attraverso un’analisi integrata valutiamo il potenziale edificatorio del terreno, i vincoli urbanistici e paesaggistici, gli scenari progettuali e la sostenibilità economica dell’intervento.
L’obiettivo non è quello di verificare se un terreno è edificabile, ma capire se rappresenta davvero un buon investimento.
Conclusioni
Abbiamo visto i cinque errori più comuni quando ci si trova a valutare un terreno edificabile, comprendendo che la vera differenza tra un buon investimento e un’occasione mancata raramente dipende dal prezzo.
Molto più spesso infatti la stima di un terreno edificabile è influenzata dalla qualità dell’analisi svolta prima dell’acquisto.
Solo dopo aver compreso il potenziale, le criticità e le opportunità di un terreno possiamo dire di averlo realmente valutato.
Perché, serve ricordare: non si acquista mai semplicemente un terreno, ma il progetto che si potrà realisticamente realizzare in questo.
Ed è proprio questa potenzialità che merita di essere analizzata con attenzione prima di prendere qualsiasi decisione.