Cambio destinazione d'uso

Cambio destinazione d’uso: il costo della pratica è solo una parte dell’investimento

Uno degli errori più frequenti è considerare il cambio di destinazione d’uso come una semplice pratica burocratica, quando in realtà si tratta di un processo molto più articolato.

Si deve tenere in considerazione, innanzitutto, che il costo complessivo di un’operazione di questo tipo può essere influenzato da numerosi fattori:

• la conformità urbanistica dell’immobile;
• gli strumenti urbanistici comunali;
• l’eventuale presenza di vincoli;
• gli standard urbanistici richiesti;
• gli oneri eventualmente dovuti;
• le opere edilizie necessarie per rendere compatibile il nuovo utilizzo.

Per questo motivo due immobili, apparentemente simili, possono richiedere investimenti molto diversi.

La prima domanda non è “quanto costa?”

Prima di addentrarsi nei costi effettivi, sarebbe necessario porsi una domanda ancora più importante:

“Il cambio di destinazione d’uso è realmente possibile?”

Dare per scontato che tutti gli immobili possano essere trasformati liberamente è un errore, dal momento che ogni Comune disciplina le destinazioni d’uso ammesse, attraverso i propri strumenti urbanistici.

Nella fattibilità del cambio di destinazione d’uso serve anche tenere a mente che esistono edifici soggetti a vincoli storici, paesaggistici o architettonici che richiedono valutazioni e autorizzazioni specifiche.

Per questo motivo la fattibilità urbanistica rappresenta sempre il primo passo di qualsiasi operazione e dunque è solo dopo aver verificato che la trasformazione è realmente possibile che ha senso affrontare il tema economico.

Cosa incide realmente sui costi

Quando si parla dei costi necessari per il cambio destinazione d’uso, la risposta non può limitarsi a una cifra.

I costi dipendono infatti da quattro fattori principali:

1. La situazione urbanistica dell’immobile

Un edificio conforme e già compatibile con la nuova destinazione richiederà un percorso più semplice rispetto a un immobile che presenta criticità urbanistiche o edilizie.

2. Le opere necessarie

Cambiare funzione significa spesso modificare anche gli spazi quindi: nuovi impianti, adeguamenti strutturali, requisiti igienico-sanitari, efficientamento energetico e accessibilità. Tutti interventi che possono andare a incidere sensibilmente sul budget.

3. Oneri e contributi

In alcuni casi il cambio di destinazione comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione o contributi di costruzione, il cui importo varia in funzione della normativa locale e della tipologia di intervento.

4. Tempi autorizzativi

Si deve tenere presente che anche il tempo ha un costo e dunque iter complessi, richieste di integrazioni o autorizzazioni aggiuntive possono incidere sulla redditività complessiva dell’operazione.

Da hotel a residenziale: un’opportunità sempre più diffusa

Negli ultimi anni molti investitori stanno valutando e considerando la possibilità di trasformare delle strutture ricettive in edifici residenziali.

In questo caso non si tratta semplicemente di cambiare la funzione di un immobile, ma di ripensarne completamente il valore.

Una struttura alberghiera nasce infatti per rispondere a esigenze molto diverse rispetto a un edificio residenziale.

Ciò è evidente nella distribuzione degli spazi, negli impianti, nei parcheggi, negli standard abitativi e nei requisiti normativi. Tutto deve essere perciò ripensato nel suo insieme complessivo.

Proprio per questo motivo una trasformazione efficace non parte dal progetto architettonico, ma dall’analisi della fattibilità.

Recuperare un edificio storico significa valorizzarne l’identità

Quando si tratta di recuperare un edificio storico, magari per trasformarlo in un hotel o altro tipo di struttura ricettiva, ecco che il vero valore non è dato solo dall’architettura, ma dalla capacità di trovare per questo una nuova funzione compatibile con la propria storia e con il contesto.

Ogni intervento deve perciò riuscire a trovare il giusto equilibrio tra tutela, sostenibilità economica e nuove esigenze d’uso.

Ed è proprio questa capacità di coniugare conservazione e trasformazione che determina il successo dell’investimento.

Cambio destinazione d’uso: Il punto di vista IdealHabitat

Quando ci chiedono “quanto costa cambiare la destinazione d’uso?” la nostra risposta è sempre la stessa: prima di stimare il costo serve capire se quella trasformazione rappresenta davvero la scelta migliore.

Perché il vero obiettivo in realtà non è cambiare una destinazione d’uso, ma aumentare il valore dell’immobile. E non sempre le due cose coincidono.

Per evitare errori serve allora fare una buona analisi prima dell’acquisto di un immobile da trasformare, in modo da verificare con cura:

• la fattibilità urbanistica;
• la conformità edilizia;
• la presenza di eventuali vincoli;
• gli interventi necessari;
• gli oneri e i costi collegati;
• la sostenibilità economica dell’intera operazione.

Solo così, mettendo insieme questi elementi, è possibile valutare se la trasformazione si può dire realmente conveniente.

IH Synergy: analizzare prima di trasformare

Con IH Synergy, IdealHabitat accompagna investitori e proprietari nella fase preliminare di ogni operazione immobiliare.

Quando trattiamo un cambio di destinazione d’uso non lo consideriamo mai una semplice pratica amministrativa.

Attraverso un’analisi integrata valutiamo la fattibilità urbanistica, il potenziale dell’immobile, gli scenari di trasformazione, i costi e le opportunità di valorizzazione.

Perché il valore di un immobile non dipende soltanto da ciò che è oggi, dipende soprattutto da ciò che può diventare domani.