Acquistare un terreno

Cos’è l’indice di edificabilità e perché da solo non basta

L’indice di edificabilità rappresenta uno strumento normativo molto importante per i tecnici del settore perché è il parametro urbanistico che indica il rapporto tra il volume costruibile e la superficie del terreno.

Grazie a questo dato è dunque possibile quantificare in termini volumetrici o superficiali la capacità edificatoria di un lotto di terreno, in quanto l’indice di edificabilità funge da base per ogni valutazione di fattibilità progettuale, stima immobiliare o proposta urbanistica.

Perché è così importante?

Permette di determinare se e quanto è possibile edificare in un’area, oltre ad avere la funzione di verificare che l’intervento che si desidera attuare sia conforme alla disciplina urbanistica vigente, ai vincoli locali e agli obiettivi di sostenibilità del territorio.

I Comuni utilizzano l’indice di edificabilità per disciplinare lo sviluppo territoriale e rappresenta il punto di partenza di qualsiasi analisi urbanistica.

Conoscere questo valore è fondamentale, ma interpretarlo correttamente lo è ancora di più. Perché è bene sapere che considerato da solo è semplicemente un numero e questo non è sufficiente.

Perché l’indice non basta per valutare un terreno?

Un indice di edificabilità elevato non garantisce automaticamente un progetto migliore, così come un indice più contenuto non rende necessariamente un terreno meno interessante.

Uno degli errori più frequenti consiste proprio nel confrontare due terreni basandosi esclusivamente sul loro indice edificatorio.

Un criterio certamente utile, ma incompleto perché due lotti con lo stesso indice possono offrire possibilità progettuali completamente diverse.

L’indice definisce un potenziale teorico, ma il progetto deve diventare poi reale, considerando, di volta in volta, la forma del terreno, l’esposizione, la morfologia, gli accessi, la presenza di vincoli, le prescrizioni urbanistiche e il rapporto con il contesto.

Quanto si può costruire su un terreno?

È probabilmente la domanda che ogni investitore si pone.

La risposta, però, non si può ottenere considerando solo l’indice di edificabilità: per formularla è necessario analizzare contemporaneamente diversi elementi.

Cosa incide dunque in modo significativo su un progetto, oltre all’indice di edificabilità?

• le destinazioni d’uso ammesse;
• le distanze dai confini e dagli edifici;
• le altezze massime consentite;
• gli eventuali vincoli paesaggistici o ambientali;
• le fasce di rispetto;
• le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici comunali;
• eventuali bonus volumetrici dovuti a normative regionali o provinciali

Solo mettendo insieme tutti questi aspetti è possibile capire realmente quanto si può costruire su un terreno.

Le distanze possono cambiare completamente un progetto

Quando si valuta la fattibilità di un progetto, spesso si sottovaluta un aspetto in realtà molto importante: le distanze dai confini e dalle costruzioni.

Molti investitori immaginano infatti il progetto sulla base della superficie disponibile, senza considerare che il rispetto delle distanze minime può influenzare in modo significativo la distribuzione degli edifici.

In alcuni casi non cambia la quantità edificabile, ma rende necessario organizzare la volumetria in modo differente da come si pensava inizialmente.

Un elemento perciò da non sottovalutare, perché da esso dipende la qualità del progetto finale.

L’analisi urbanistica è molto più di una verifica normativa

Quando si parla di analisi urbanistica, si pensa spesso a un semplice controllo della documentazione, quando in realtà essa rappresenta una delle fasi più importanti dell’intero investimento.

L’obiettivo di questa non è semplicemente verificare se un terreno sia edificabile o meno, ma è comprendere quale progetto possa realmente svilupparsi in quel contesto.

Una buona analisi urbanistica è facilmente riconoscibile perché mette in relazione normativa, caratteristiche del lotto, potenziale edificatorio e sostenibilità economica dell’intervento.

Ed è proprio questo tipo di approccio che permette di evitare errori e consente di prendere decisioni più consapevoli.

Dal dato urbanistico al potenziale dell’investimento (Il punto di vista IdealHabitat)

Quando qualcuno ci chiede: “Quanto posso costruire su questo terreno?” rispondiamo che in realtà la domanda è posta male perché non è “quanto”, ma “cosa” è possibile realizzare in quel lotto.

Questo perché, come abbiamo compreso, due terreni che consentono la stessa volumetria possono in realtà generare progetti completamente diversi.

A determinare il valore reale dell’investimento è infatti il progetto.

Una corretta interpretazione dell’indice di edificabilità determina il potenziale dell’investimento e ciò è possibile mettendo insieme competenze urbanistiche, progettuali ed economiche.

IH Synergy: leggere il terreno prima ancora dei numeri

Ideal Habitat con il servizio IH Synergy parte proprio dai dati urbanistici, ma non si ferma a essi, va oltre.

Per offrire una valutazione completa dell’investimento studiamo:

• indice di edificabilità;
• normativa;
• vincoli;
• distanze;
• potenziale progettuale;
• sostenibilità economica dell’intervento.

Perché sappiamo che un numero, da solo, non basta per prendere una decisione, serve saperlo interpretare nel modo corretto perché possa trasformarsi in effettivo valore.

Acquistare un terreno non significa infatti acquistare dei metri cubi, ma un potenziale progetto che merita di essere compreso nel suo complesso, prima ancora di firmare un compromesso.